标题：企业存货投资与企业绩效的关联性研究

文档介绍：
 

1 绪论

1.1 研究背景

存货是企业资产的重要形成局部，其经营效率会左右企业的资金周转效率以及经营安全界限，在房地产行业深入调整的大背景下，存货投资调整成了影响企业业绩的关键要素，近年来，房地产定位定调“房住不炒”毫不动摇，而且融资监管政策不断加强约束，房地产行业正在发生从规模扩充迈向品质效益的实质性变革。国家统计局的数据表示，从2022年开始，房地产存货规模已连续四年呈下降态势，2025年上半年，样本房企已竣工存货（即现房库存）占比达26.9%，创近五年的峰值，这显示出房企承受着沉重的现房消化压力，境内债发行规模缩减约47%时，民营房企的融资途径几近中断，于是只好加快存货变现以保住流动性。 这些情况显示当下市场环境下，房企大多存在去库存，降杠杆，稳现金流这样的经营压力，存货投资调整策略是否科学有效，会直接关乎企业的业绩情况及其长远发展能力。

1.2 研究目的

现有的企业存货管理研究多集中于制造业和零售业，对房地产这一国民经济支柱产业的针对性研究相对不足。同时，大多数研究侧重于存货管理的单一维度，缺乏从存货投资调整到企业绩效的全面影响机制分析。基于此，本文的研究目的主要包括以下几个方面：

系统梳理有关存货投资和企业表现的理论，理清房地产企业存货投资的独特之处与复杂之处，房地产企业的存货主要包括拟开发产品，正在建造的开发产品以及完工尚未售出的产品，这些存货形式既消耗大量资金，又缺乏流动性，还极易受到市场政策变动的影响，所以应当形成专门的分析体系。

深入探究存货整体投资和明细投资给房地产企业经营成果造成影响的机制，把不同存货项目的功能属性以及风险特征区分开来，剖析它们给企业盈利能力和运作效率还有财务稳定性带来的各种差异，表现存货投资如何影响企业经营成果的本质含义。

据2025年最新生行业数据，经由理论分析与实证研究关联的办法，考察房地产企业存货投资和企业经营成果的量化联系，本文期望给房企创建以销定产，以效定储的存货决策体系给予量化依循，向政府评判去库存长效机制赋予微观支持，为金融机构判断房企偿债能力赋予前期标志。

1.3 研究意义

1.3.1 理论意义

拓展研究视野，把存货投资由传统的经营资本运作体系拓展到战略资产调配层面，充实有关企业投资 - 绩效关联方面的文献资料，以往的研究大多把存货当作一种被消极持有的流动资产，但是本文关注的是房地产企业存货投资所具有的积极策略特性，把它归入企业的战略决定架构当中加以探讨。

加深理论机制时，利用财务运作，投资学及公司战略相关知识，塑造适合房地产生产阶段特征的存货调整度量体系，详细剖析存货投资怎样影响企业业绩，并借助区分子存贷总体与各个细项来表现各类存货给企业业绩带来的区别对待的影响，进而填补当下静态面板考察中存在的漏洞。

推动方法论更新，采用调整速度异质性这一概念，重视房地产企业在不同市场环境，不同财务状况下存货调整速度存在的差异，还要探究此类差异给企业经营带来何种影响，从而给后续行业的对比研究给予方法论层面的参照。

1.3.2 实践意义

本研究的实践意义同样体现在多个层面：

从企业角度而言，该研究结论有益于房地产企业改良存货运作，其可明确存货投资的理想范围，并指引结构调整走向，助力房企形成科学的存货决策体系，协调好存货增值潜能与保存成本的关系，既保障经营安全又改进资金利用率。

从行业角度看，该研究会给政府评定去库存长效机制给予微观层面的证据，经由表现房企存货调整的行为规则及其效果影响，可以为日后房地产调控政策的改良规划给予参照范例，进而推动房地产市场稳定健康地发展。

从金融视角出发，该研究有益于金融机构识别房企偿债能力，并实施合理授信，存货质量与周转效率属于企业偿债能力的关键决定因素，把存货相关指标归入信用考量体系当中，利于提升风险识别的准确性与前瞻性。

1.4 国内外研究现状及发展趋势

1.4.1 国外研究现状

国外有关存货投资的研究开始得比较早，已形成起比较系统的理论体系，Blinder 和 Maccini（1991 年）从存货持有动机入手，指出企业留存存货的关键目的是保证生产稳定，守住商品热销态势，而且还能免除经济环境改变也许带来的成本冲击，这个观点给后面探讨存货投资必要性构筑了理论根基，Carpenter 等人（1998 年）着重关注存货投资在商业阶段所起的作用，经由对比各类财务指标，全面剖析了存货投资在季节性起伏，商业阶段内变动规则，以及随企业产量波动而显现的特性。

国外对于房地产行业存货投资的研究显示，其具有较为突出的顺周期特性，在经济扩张时期，房地产企业往往会增添存货投资，而在收缩阶段，则削减存货投资，并且这种调整幅度常常超出实际需求的变动情况，进一步加大了经济波动的幅度，这个结论同我国当下房地产行业所遭遇的情形非常贴合，给领悟房企存货的宏观经济价值带来了理论层面的支持，国外相关研究格外重视探究房地产存货调整同金融政策，利率环境之间的相互作用机理，经过研究察觉，在货币政策趋紧的时候，房企的存货投资一般会表现出更大范围的下降趋势，原因在于融资成本上涨既会扼杀投资欲望，又会加重房企的资金周转困难，进而促使它们加快存货调整的速度。

1.4.2 国内研究现状

国内有关房地产企业存货投资和企业成果联系的研究，在行业深度调整的大背景之下，已经汇集起诸多实证资料，徐志平等人于2008年经由实证分析察觉到，存货投资同企业成果呈倒U型关系，此结果显示出企业运作效率高或者低，和是否有恰当的存货量密切相关，只要存货量处在合理范围就利于成果改善，如果高于或低于这个范围大概会带来不良后果，王占峰在2014年又去探寻存货投资和企业经营活动现金流的关联，他所作的研究表明二者有着颇为明显的正向作用关系。

陈建付和吕江林（2019）拓展研究角度到经营风险层面，探究企业信贷失配状况以及存货投资行为给企业停业或者亏损带来何种影响，经由研究察觉，存货投资规模同企业日后发生停业或者亏损的可能性存在正向联系，也就是说存货投资越多的时候，企业陷入经营风险的情况就越严重，这个结果对企业在管控存货规模，规避经营风险方面有着重要的参考价值。

国内学者专门研究房地产行业时，开始关注存货结构的重要性，近年来，伴随房地产行业调整持续推进，存货结构改变对企业发展状况的影响越发明显。2025年上半年，样本房企所竣工存货占比达26.9%，这表明现房去化压力已然成为左右企业发展状况的关键要素，而且，土地储备属于房企存货的重要形成局部，它的规模与品质会直接左右企业日后的增长能力以及当下面临的资金困难。

1.4.3 发展趋势

研究方法正在变得越发精细，日后，研究会愈加依靠大数据技术以及多源数据相融合来加强存货计量的准确性与及时性。就像牛津经济学用的把 AI 和地理空间数据关联起来的办法，这便属于未来存货研究的技术走向，在中国的大背景下，整合政务数据，企业报表数据还有网络开源数据，从而创建起房地产存货多源数据观察体系，将会是研究进一步发展的重要所在，研究视野渐渐趋于全面，各学科相互交叉融合的态势会越发突出，房地产存货研究要把财务运作，城市经济学，空间地理学以及计算机科学等诸多学科的视角结合起来。 非常人工智能技术被应用到存货分类，价值考量以及风险提示当中时，研究工具将会得到很大的充实，研究的科学性及其预测能力也会得以加强，研究内容开始更多地着眼于结构调整。当行业发展重心从增量扩张转为存量改良之际，存货结构方面的课题便愈发受重视，把不同地域，各类别以及处于不同开发时期的存货项目加以区分，并探究它们给企业业绩带来的各类别影响，这会成为研究深入发展的一个主要方向。

1.5 研究内容与方法

1.5.1 研究内容

本文拟从五个章节对企业存货投资与企业绩效关联性进行研究：

第一章属于绪论部分，该部分要系统阐述所选课题的研究背景，研究目的以及研究意义，还要梳理国内外的研究现状及其发展态势，进而明确研究内容与研究方法，从而为后续研究形成基础。

第二章展开相关文献回顾，着眼于企业存货投资对自身业绩影响研究的理论依循与研究情形，全面整理存货投资，企业业绩的概念本质及其衡量手段，还有二者联系方面的先前成果，稳固理论根基，辨明研究不足。

第三章为理论分析。分四个层次展开深度分析：一是要给存货投资（包括整体和明细）以及企业表现这些核心概念下定义，二是要形成起存货投资和房地产企业表现分析的理论架构，三是要剖析存货整体投资与房地产企业表现之间的作用原理及深层含义，四是得去探究存货明细投资与房地产企业表现相互联系的机制。

第四章为研究设计。具体分为四个部分：一方面，要明确所选指标及其数据来源，清晰界定被解释变量，解释变量和控制变量，阐述其测量方法，并说明样本选取标准及数据来源。另一方面，要体现描述性统计分析结果，表现出主要变量的分布特点，接着做相关性分析以初步考察变量间联系，再执行模型回归分析，分为两个部分：第一部分关于存货整体投资与企业业绩的回归分析，第二部分关乎存货详细投资与企业业绩的回归分析。

第五章为研究结论与对策建议部分，此章节是文章的总结及着落之处，先对第四章的模型回归结果实施系统归纳与提炼，得出研究结论；再遵照研究结论给出具有针对性和实用性的建议，给房地产企业的存货改良经营给予指导，并给政府完善政策给予参考。

1.5.2 研究方法

1. 案例分析法，案例分析法是一种通过对单个或多个具有典型性的案例进行深度剖析，以揭示其背后的规律、机制或经验教训的研究方法。其本质是以小见大——通过对具体案例的微观剖析，提炼出具有普遍性的结论或洞见。在本文中，案例分析法将主要用于以下几个方面：首先，挑选出与研究问题及假设有关的典型案例展开深入剖析，比如选定存货运作成效良好与不佳的房地产企业开展对比分析，借助对案例的阐述，分析和解读，找出案例中的关键信息与深层逻辑，展示出存货投资对企业发展绩效产生影响的具体途径，并把案例分析的成果同文献研究以及实证分析的成果作比较验证，从而得到更为全面而深刻的结论。

实证分析法属于一种依靠实际数据，观察或者实验来考察理论假设，表现现象规律或者评价政策效果的研究方法，其关键在于以事实作为依据，重视研究的客观性，可证实性和经验性。本文主要采取定量分析的方式，重点用实际数据去验证理论模型，详细来讲，本文会选择房地产上市公司当作研究样本，搜集它们的财务数据，并且利用描述性统计，相关性分析以及面板数据回归分析等手段，考察存货投资和企业绩效之间的量化联系，经由形成多元回归模型，排除企业规模，财务杠杆，成长性等因素带来的影响，从而精确找到存货投资对企业绩效的纯效应。

规范分析法属于一种以价值判断为关键的分析范式，该方法着眼于探究事物理当如何，它依照特定的伦理准则，价值偏向或者社会目的，针对现象，政策或者行为执行好坏，对错，优劣的评价，并给出应采取何种措施的建议，在当前这篇文章当中，规范分析法大多借助定性分析的方式来实施，重点侧重于逻辑推演，文章会遵照理论分析以及实证研究得到的结论，从规范层面出发，给出房地产企业怎样改良存货经营，政府机构又该如何完备相关法规的见解，经由规范分析做到从“是什么”向“应该怎样”的转变，从而提升研究的实用价值。

2 相关文献回顾

2.1 存货投资文献综述

2.1.1 存货投资的概念界定

存货投资指的是某个时期企业存货发生改变的程度，其按照市场上这种存货的价值来实施度量，等于期末价值减去期初价值，并且还要扣除持有此项存货期间企业可能获取的收益。当存货投资为正数的时候，表明在此时段企业存货数量有所增多；若是零值，则说明存货数量未变；要是负数，那就意味着此阶段企业存货数量出现缩减，这个概念界定显示存货投资属于流量范畴，体现出企业在特定时期内存货资产的净变动情况。

对于房地产企业而言，存货投资具有更为丰富的内涵。房地产企业的存货主要包括三类：拟开发产品指企业所持有的待开发土地储备，在建开发产品则是指正处于开发建设之中的房地产项目，而已完工开发产品则是指已经竣工等待销售的房产。这三种存货在流动性，风险特性以及价值形成机制方面存在明显差别，需采取区分态度来对待它们。

2.1.2 存货投资的动机与特征

Blinder和Maccini（1991）着眼于存货持有动机，称企业留存存货主要意图在于保证生产稳定，保持商品热销态势，并避开经济环境变动带来的成本冲击，此观点为后人探究存货投资必要性形成了理论依照，Carpenter等（1998）关注存货投资在商业阶段的作用，经由对比各类财务指标，系统剖析了存货投资在季节起伏，商业阶段的变动规则及其随企业产量变动的特点，突出了存货投资对于企业应对阶段变换的关键意义。

关于存货波动的典型特征，Ramey and West（1999）通过研究总结出两大特征：存货波动具备顺周期性与持久性这两个特点，依据此规律，Ben（2005）做了深入探究，在区分开经济周期的频率之后识别出，存货投资的这种周期性特性有着明显的差别，在2 - 3个季度这个非常高的频次区间当中，存货投资表现出很强的反向于经济形势的态势，其产出的波动范围小于销售量；只有等到8 - 40个季度这么较低的频次范围时，存货投资才会显现出与经济形势同方向变动的情形，而且在此期间产出的波动范围会更大一些，超过了销售量的波动范围。

Yngve等（2011）利用2008 - 2009年经济大萧条期间29个欧洲国家的数据作为样本做实证分析，结果表明，存货投资和产出有明显的正相关关系，而且存货投资对产出造成影响会迟滞2 - 3个季度，他们由此推断，这段时间各个国家大致形成了相同的存货投资模式。

2.1.3 存货投资的影响因素

Benati和Thomas（2014）利用时变参数向量自回归（TVP - VAR）模型去探究宏观经济角度下存货投资和利率之间的联系，研究结果表明，二战期间二者呈负向影响关系；二战之后，伴随着经济逐步恢复，利率与存货投资的关系变成正向影响，这个情况显示出，存货投资同宏观经济变量之间的关系不是固定不变的，会随着经济环境的改变而动态调节。

国内一些学者也针对该课题做了研究，比如易纲等人于2000年就中国经济时段发展状况实施了分析，他们觉得从1979年到1989年这个完整的时段当中，中国存货投资总体上表现出顺周期特性，不过如果把时间区间再细化一些就能够观察到，它的这种特点并不是固定不变的，而是存在一种逐步变化的趋势即顺周期 - 逆周期 - 顺周期这样一种动态过程。俞静等人在2005年经由创建协整模型，并结合我国1978年至2002年间的相关经济数据展开分析之后，得到的结论是此阶段我国的通货膨胀率和存货投资之间存在着负相关联系。

张鸿儒和杨泽民（2020）选取2005-2017年的月度数据，构建时变参数向量自回归模型，实证检验了国内外经济冲击对存货投资的影响及其时间演变特征。研究表明：存货投资和宏观经济波动紧密相关，各种国内外经济冲击类型都和存货投资密切关联，而且这种关联表现出突出的时效变动特性，其短期影响比长期影响更强。

2.1.4 存货投资与企业绩效、现金流的关系

国内学者经由实证研究探究了存货投资同企业表现及现金流之间的联系，并得到一些具有实用价值的结论，徐志平等人（2008）借助实证分析识别出存货投资和企业表现之间存在倒U型关系，此结论显示企业的运作效率高或者低，与是否持有恰当的存货量密切相关，若存货量处于合适范围之时，便有益于改善企业业绩；一旦超出或者低于这个范围，则有可能引发不良后果。

王占峰在2014年就存货投资与企业经营性现金流的关系展开了深入探究，其研究成果表明，二者之间存在着突出的正向影响关联，也就是存货投资若得到合理调节，就能促使经营性现金流得以改良，此结论对于认识存货投资如何作用于企业财务状况良好性的深层原理颇具价值。

陈建付与吕江林（2019）拓展以往的研究框架，站在经营风险角度展开分析，探究企业信贷失配状况及存货投资行为会给自身陷入停业或者亏损带来何种影响，相关研究表明，那些享有较早信用等级的企业，日后出现停业或者亏损的可能性更大一些；而且，存货投资规模同企业将来遭遇停业或者亏损的概率存在正向联系，换句话说就是说，投入更多的资金用于存货投资的时候，该企业的经营风险也就变得越发严峻，此研究成果对于企业怎样合理调配存货数量以规避经营风险有着很强的借鉴意义。

2.2 企业绩效文献综述

2.2.1 企业绩效的概念界定与演化

企业的经营业绩一般指企业一定时期内经由自身经营活动所获取的成果与达成的目标，其内涵随时间推移不断发展，由单纯的财务角度渐渐拓展成全面度量形式，这表明企业正在诸多方面实现全面提升，包含市场竞争力的优化，社会责任的履行，技术更新的推进以及环境保护意识的增强等。

Khin在2019年展开的研究重点落在团队表现这个层面，而Korsen在2022年的研究则着眼于组织表现层面，两者皆探究这些表现对于企业发展会产生何种影响。这种研究视野慢慢发生改变，愈发重视评定表现时的全面性与综合考量，关键之处就是要塑造起系统的评定表现框架，从而做到利益相关方共同获利，Certo等人于2006所做的研究留意到测量时间点这样的细致事务，在评判企业财务表现的时候，把年度前后不同的时间段清楚地区分开来。

2.2.2 企业绩效的衡量维度与指标

当谈及企业成果的衡量维度与指标选择时，当前的研究已表现出诸多应用情况，即是从全面的维度层层分解，进而选定具体的指标。

在维度划分层面，国内学者们基于研究视角构建了不同的评价框架：胡望斌等人（2014）把公司成果归为改进能力，发展能力和获取能力这三个主要方面；吴晓波等人（2015）则从销售收入，市场份额，投资回报，税前利润以及税后利润这五个经营和财务方面来执行考量；任义忠（2020）借助梳理诸多文献之后，又扩充到顾客满意度，改进水平，市场份额，销售收益，获取能力以及投资收益率这六个方面，这显示出成果评定较为周全。

在具体指标选用上，财务指标因客观性与可操作性成为主流选择，多数研究通过单一或组合财务指标度量绩效：潘蓉蓉等人（2024年）把净资产收益率（ROE）当作核心衡量指标，曹越等人（2023年）把总资产收益率（ROA）和ROE联系起来执行综合评定，饶品贵与姜国华（2013年）用标准化后的销售额，营业利润及其变动情况来体现企业的财务状况，王学凯等人（2021年）又加入投入资本回报率，人力资本回报率等指标，使得财务评价的层次更为丰富。

市场价值类指标被广泛性采用，林心怡与吴东（2021）觉得托宾Q值能有效地核算股票市场中企业资产价值与成本的比率，所以把它当作表现衡量的指标，朱焱和张孟昌（2013）更是清楚地区分了短期指标与长期指标，用投资回报率来度量企业短期资产的盈利水平，凭借托宾Q值去考量企业长期资产的价值，市场价值以及未来的发展潜力，王雪莉等人（2013）表明，要想对企业表现实施综合性评定，就务必结合会计指标和市场指标，这样才有可能形成起更全面，更客观的评价体系。

2.3 企业存货投资与企业绩效关联性研究综述

2.3.1 国外相关研究

国外学者针对库存投资特性及其经济后果执行了全方位探究，Rajagopalan 和 Malhotra （2001 年）经由对美国制造业库存投资状况加以观测，找到各个行业的库存投资皆处于下滑态势，他们还表明，企业财务表现的改变能够体现出库存投资表现的起伏，所以细致分析两者联系具备重要的研究意义。

Chen、Frank和Wu（2005）以1981-2000年美国上市制造业公司为样本，探究库存投资与投资回报率的关系，得出了非线性关联的关键结论：库存水平特别高，投资回报率就特别差，库存水平极低时，只能得到中等的回报率，库存略低于全行业平均值时，投资回报率达到最高。这个现象提示后面的研究者，存货投资与企业业绩不呈简单的线性正相关，而存在一个最佳区域。

Obermaier Robert (2012) 关注20世纪70年代到21世纪初的德国工业企业，研究成果显示，这些企业的总体库存水平一直在下降，原材料和产成品库存的下降幅度最大。他把这种情况归结为生产运作效率得到改善，觉得效率的优化促使德国工业企业生产能力得到了质变式的发展。

2.3.2 国内相关研究

国内学者针对本土企业库存投资的影响要素，企业表现之间的关系等实施了专门性探究，徐志平，姚明安（2008）用存货与总资产比率来度量存货投资，实验证实，存货资产比率和企业表现不是简单的线性关系，而是一种开口向下的二次曲线关系，这个结果显示出，存货投资水平过高或者过低都会给企业表现造成不良影响，保留恰当的存货投资水平才是企业的理想选择。

赵泉午（2009）以1996 - 2008年国内服装制造业上市公司的数据为依照，剖析存货投资的影响因素的时候察觉，企业表现和存货周转率二者之间存在突出的关联性，处于存货周转率中间水平的公司，它的资本报酬率要比周转速度最快的公司高，也要比最快和最慢的平均值高的，这个察觉从周转效率这个层面证实了中间靠前这种规律。

徐永强（2010）以2004-2008年道琼斯中国88指数成分股为样本进行回归分析，从管理者行为视角提出新发现：风险厌恶型经营者偏爱维持低库存水平，风险偏好型经营者则倾向于保留高库存水平，他把这种情况归结于，较低的库存水平显示出存货运作所消耗的资源较少，从而更容易得到风险厌恶型经营者的关注，这项研究打破常规视角，从行为金融学角度出发，把人的非理性行为纳入到对库存水平波动影响因素的分析当中，给企业存货运作研究带来新的想法，具备很强的革新性和参考价值。

2.3.3 研究评述与研究缺口

有关存货投资和企业经营状况的相关文献当中，许多学者觉得站在存货投资的层面来剖析企业经营状况是颇具意义的，不过其研究角度确实有所差别，部分学者依靠存货周转率加以分析，并且认定处于中间水平的存货周转率最利于企业经营状况，另外一些学者凭借存货资产比率展开分析，也觉得处于中间水平的存货资产比率有益于企业经营状况，还有些学者从行为金融学方面予以分析，发觉那些偏好风险的经营团队会更多地留存存货，因为研究视角本身就存在差异，所以同样一项研究内容也许会收获不一样的研究结论。

基于以上文献梳理，可以识别出以下研究缺口：

房地产行业目前受到的研究较少，当下大多数研究侧重于制造业和零售业，对于拥有独特存货特性的房地产业关注度偏低，房地产业务的存货往往具备高价值量，历时长久以及流动性较差这些特点，其同企业表现之间的联系原理也许和其他行业差别很大，所以必要展开专项研究。

存货明细项目的影响研究需进一步推进，不少研究利用存货总量指标展开分析，却忽略了不同类型存货的异质性，房地产企业的拟开发产品，正在开发的产品以及已完成开发的产品，在功能属性和风险特征方面存在明显区别，把存货明细项目区分开来加以研究，有益于更为深入地把握存货投资如何作用于企业表现的本质原理。

动态调整机制研究存在不足，当前大多研究采取静态分析框架，对于存货投资调整快慢，调整方向以及绩效结果缺乏重视。从动态角度展开分析，探究处于不同市场环境中的房地产企业存货调整行为的差别及其对业绩产生的影响，具备重要的理论意义与实际价值。

从不同的存货投资角度展开研究分析，可以充实这个领域的研究内容，依托当前的研究状况，本文把目光投向房地产行业，把存货分为总体和详细子项，细致探究存货投资和企业经营成果之间的联系，目的在于给这个领域的研究增添新的内容。

3 企业存货投资调整对房地产企业绩效影响的理论分析

3.1 核心概念界定

3.1.1 存货投资的概念界定与分类

存货投资指的是企业在特定时段内存货的变动情况，即期末存货价值减去期初存货价值之后再减去持有期间可能取得的收益。此概念确定了存货投资属于流量范畴，体现出企业在某段时间里存货资产净变动的情形，就房地产企业来说，存货投资包含更多层次的意义，要按照开发进程做进一步区分。

（1）拟开发产品

拟开发产品指的是企业所保留但尚未开发的土地储备，对于房地产企业来说，土地属于最为关键的生产要素，而且还是存货的重要形成单元。土地储备的体量及其品质会直接左右企业日后的发展潜力，但是也需要耗费诸多资金，从而引发不小的财务压力，当土地市场处于兴盛阶段时，充裕的土地储备能够给企业带来可观的增值收益；可要是处于市场下滑阶段，高价购置的土地也许就会变成企业的一块大石头。

（2）在建开发产品

建开发产品指的是正在开发建设当中的房地产项目，此类存货始终处于动态之中，伴随工程逐步向前推进，持续有新投入化为在建工程，而且由于预售业务陆续推进，有些在建工程也许已然售出但未完成交付。建开发产品的经营关乎工程进度，质量把控以及成本经营等诸多层面，其经营效率会直接左右项目的盈利状况。

（3）已完工开发产品

已完工开发产品指的是那些已经竣工并准备出售的房产，也就是人们常所说的现房库存，这个部分的存货完全建成起来，达到了交付标准，不过还没有完成销售，已完工开发产品属于资金占用的最后一种形式，它的规模大小以及周转快慢会径直影响到企业资金回笼的速度，在市场景气的时候，现房库存比较少，企业常常会选择预售的方式来提升资金的周转效率；而在市场不景气的时候，出现现房库存滞销的情况十分常见，这会给企业造成很大的消化压力。

3.1.2 企业绩效的概念界定与测量

如前所述，企业绩效是指企业在一定时期内通过经营活动所取得的成果和成就。基于房地产行业的特点和研究需要，本文从两个维度衡量企业绩效：

（1）会计绩效

会计表现重点体现企业以往的经营业绩，通常用财务指标来衡量，本文选择总资产报酬率（ROA）以及净资产收益率（ROE）这两个指标当作会计表现的替代变量，其中，ROA显示企业利用所有资产创造收益的能力，而ROE则表明股东权益的收益状况，二者相互配合，一起描绘出企业的盈利水平。

（2）市场绩效

市场表现重点体现资本市场对企业价值的看法，用托宾Q值来度量，托宾Q值是企业的市场价值除以资产重置成本所得，这体现出市场对它将来盈利水平的预期，托宾Q值高于1的时候，说明市场对企业发展很有信心，小于1就说明预期比较差，把市场表现包含进分析体系当中，有益于察觉存货投资给企业长远价值造成的影响。

3.2 存货投资与房地产企业绩效分析的理论框架

3.2.1 存货管理理论

传统存货守护理论重点关注在持有成本和缺货成本间谋求兼顾，从而达成总成本最低的目标，持有成本涵盖资金被占用产生的费用，存储费用，保险费用等，而缺货成本包含销售收入下滑，客户流失等情况，企业需考量这两种成本，并确定最合适的订货量。

房地产企业做存货经营存在独特之处，其一，房地产存货的持有成本较高，格外是资金占用成本，房地产开发大多依赖外部融资，所以资金成本是影响存货决策的关键要素，其二，房地产存货的缺货成本亦有其特点，土地储备短缺也许会造成企业错过发展契机，项目储备不够还可能影响销售的连贯性。

房地产企业要在存货持有成本和缺货成本之间谋求协调，其存货规模小的时候，扩充存货投资的边际收益大于边际成本，这有益于改善企业经营业绩，但是存货规模超出某个限度之后，持有成本增长的速度比缺货成本减少的速度快，如果再增添存货投资，就会不良于企业的经营业绩，这种逻辑形成了存货投资与企业经营业绩呈倒U型关系的理论支撑。

3.2.2 优序融资理论与资本结构理论

按照优序融资理论，企业更倾向于内部融资，然后是债务融资，最不乐意选择股权融资，该理论给认识房地产企业的存货投资行为带来很大帮助，毕竟房地产企业大量执行存货投资时常常须要外部融资作支撑，而融资成本又会直接左右存货投资是否可行。

资本结构理论重点在于，企业要权衡债务的税盾收益与财务困境成本，过度的存货投资可能造成财务杠杠过高，加大企业的财务风险。市场环境发生改变的时候，高杠杠企业会碰上更大的再融资压力和违约风险，所以，存货投资决策需同企业资本结构运作相契合，谋求存货增值收益之际，也要管控财务风险。

3.2.3 信号传递理论

信息不对称时，企业存货投资决策会向市场透露经营层对未来预期的信号，扩充土地储备常被解读成对市场前景持有乐观态度，也许会造成积极的市场反应；大幅去库存或者计提存货跌价准备，则可能表明现金流紧张或者市场被看淡。

对于房地产企业来说，存货投资有着特别突出的信号传递效应，房地产项目的开发耗时很长，当期的存货投资体现出经营层对未来2 - 3年市场走向的看法，所以，资本市场十分看重房企的存货投资举动，把这当作预估企业日后发展状况的关键依照。

3.3 存货整体投资与房地产企业绩效的作用机制

基于以上理论分析，存货整体投资对房地产企业绩效的影响主要通过以下机制实现：

营运资金效应表明，存货投资会直接占用企业的营运资金，影响资金的流转效率，恰当的存货投资利于维持生产经营的连续性，但是如果存货投资过度，就会占据其他经营活动所需要的资金，从而减小整体资金的使用效率，特别在融资环境变得紧缩的时候，过高的存货占用可能致使企业流动性出现短缺，甚至诱发财务危机。

规模经济效应表明，一定的规模土地储备与项目储备有益于企业达成规模经济并缩减单位开发成本，当存货规模小时，企业不易产生规模效应，其成本控制能力亦不强，不过随着存货规模的增长，企业可凭借集中采购，标准化设计等途径来削减成本并优化盈利水平。

存货投资规模增长会带来风险的汇集，其一，存货价值受到市场波动的影响，房价下滑也许会造成存货出现减值情况，这会直接打击到企业的利润水平，其二，诸多资金被积聚在存货上，削减了企业的财务灵活性，使得企业应对市场变化的能力变差。

综合以上分析，存货整体投资与企业绩效之间并非简单的线性关系，而是存在一个最优区间。当存货规模低于最优区间时，增加存货投资的边际收益大于边际成本；当存货规模超过最优区间时，继续增加存货投资的边际成本大于边际收益。因此，本文提出：

假设H1：房地产企业存货整体投资与企业绩效呈倒U型关系。

3.4 存货明细投资与房地产企业绩效的关联机理

3.4.1 拟开发产品投资与企业绩效

拟开发产品是房地产企业未来发展的基础。适度的土地储备有助于企业把握市场机遇，实现可持续发展。但土地储备具有以下特点：资金占用量较多，土地购置常常需投下一大笔资金，持有阶段历时漫长，从取得地块到开展销售一般得花费不少时间，其价值起伏较大，会受到土地市场供求状况以及宏观经济政策的突出左右。

市场处于上升时期的时候，土地储备会带来明显的增值收益，从而改善企业的业绩，但是市场一旦转入下降阶段，高价购得的土地也许就会变成企业的一大包袱，既耗资巨大，又有可能陷入减值困境，所以，土地储备的规模及其成本构成对于企业业绩来说十分关键。

3.4.2 在建开发产品投资与企业绩效

在建开发产品反映企业的开发规模和进度。合理的在建规模有助于保持销售的连续性，实现稳定的现金流。但在建开发产品的管理涉及多方面因素：工程进度的把握，成本的控制以及质量的运作等环节均可能出现问题，这些问题均会影响项目的盈利水平。

建开发产品和预售业务联系紧密，在房地产业界，企业往往经由预售来尽早回收资金，在建开发产品有不少已售出但未交付，在建工程规模及进度会直接左右企业日后时段利润的获取情况。

3.4.3 已完工开发产品投资与企业绩效

已完工开发产品是资金占用的最终形态。与其他两类存货相比，已完工开发产品具有以下特点：资金占用彻底形成完毕，不能再经由调整开发进度予以调节，变现压力极为凸显，现房去化速度直接关乎企业现金流状况，减值风险表现得尤为明显，现房价格随市场波动而起伏的特征更为直观。

现房库存过多往往表明销售状况欠佳，这体现出产品定位，定价策略或者市场环境存有漏洞，在市场调节阶段，现房滞销是不少房企碰上的明显问题，大量资金被卡在现房上，极大地限制了企业财务的灵活性。

4 研究设计

4.1 指标选取与数据来源

4.1.1 样本选择与数据来源

本文选择沪深A股上市的房地产公司作为研究对象，其所属行业的界定按照中国证监会2012年修订的《上市公司行业分类指引》中门类为K房地产业的上市公司来执行，所给定的样本时段是2015年至2025年，此段时间包含房地产行业由相对稳定转为深入调整的整个过程，格外覆盖了2022年以来行业存货规模不断缩减，现房库存占比不断增长的典型时期，如此便利于全方位探究不同市场环境下存货投资和企业业绩之间的联系。

在样本筛选过程中，本文遵循以下标准：要去掉ST，ST和PT这些类别的上市公司，免得它们存在异常财务状况而干扰到研究结论，也要把那些主要变量数据缺得很厉害的样本剔除掉，别忘了把资产负债率超100%也就是亏欠资产的企业给去掉，这样做就能减小极端值产生的影响，把所有连续变量在1%和99%分位数的地方执行缩尾处理，经过前面的挑选之后，最后就剩下了一些房地产上市公司的年度观察值，这些值合在一起便形成了非均衡的面板数据，关于数据来源，企业的财务数据大多来自CSMAR数据库以及Wind数据库，不过要是有零星的数据缺失，就会经由查看上市公司的年报来人工填补一下，至于土地储备之类的存货明细数据，则是依靠上市公司年报附注里有关存货项目的详细披露内容经过人工梳理得来的。

4.1.2 控制变量选取

为了精准识别存货投资给企业绩效带来的是正面还是负面的影响，本文参照先前的研究成果，选定了一些控制变量，企业的规模就等于期末总资产的自然对数，规模越大也许就会有更好的经济性，毕竟大型企业往往具备更强的风险抵御力并且在成本把控方面更有优势，财务杠杆则是把期末的负债总额除以期末的总资产得到的结果也就是资产负债率，这个数值可以体现出企业还债的压力大小以及财务上的风险高低，无论是过高还是过低的杠杆水平都有可能干扰到企业的经营状况，成长性用营业收入的增长率来表示也就是用当期营业收入减去上期营业收入再除以上期营业收入得到的比率，那些发展势头较好的企业往往在发展前景和盈利水平上更为乐观。 企业年龄是观测年度减去成立年度的自然对数，处在不同生命时段的企业，其经营策略和表现业绩有所差别。股权性质属于虚拟变量，国有企业该变量的值为1，非国有企业则为0，国企与民企在融资限制，经营目的及存货守护策略上有着明显区别，而且，本文还掌控了年度固定效应，从而去掉宏观经济状况和政策变动给全部企业造成的相同影响，鉴于研究对象都是房地产业者，这里便依照证监会的二级行业划分来做更细致的行业固定效应把控。

4.2 描述性统计分析

4.2.1 全样本描述性统计

描述性统计结果表明，房地产企业的经营业绩差别很大，ROA的均值，标准差，最小值和最大值体现出不同房企的盈利水平差距明显，该特点与行业调整阶段的客观状况相契合。

图4.1各企业存货周转率变化趋势图

存货占总资产的比重常常处于较高水平，从INVTA均值来看，存货是房地产企业最为关键的资产形成部分。

图4.2各企业存货比率变化趋势图

研究房地产行业的存货问题很有必要，存货占比的最小值与最大值显示着房企存货策略存在差异，在存货结构分布上，三类存货明细中，其中一类占比最高，第二类次之，第三类占比相对较低，这体现出房地产企业以预售为主要经营形式，许多项目正在建造当中，现房库存量较少，不过须要注意的是，FINTA的最大值处于较高层级，这显示部分企业存在着比较严重的现房滞销状况。

由描绘性统计结果可知，房地产企业的经营存在较大差别，其平均ROA为2.86%，标准差为3.42%，最小值为 -8.97%，最大值为14.28%，这表明不同房企的盈利能力差距较大，此特征符合行业调整期间的真实状况。

图4.3各企业平均绩效指标对比图

表4.1 2025年上半年部分房企存货指标

企业	存货比率 (%)	存货周转率 (次)
万科A	46.5	0.2
保利发展	60.0	0.1
招商蛇口	45.5	0.1
新城控股	38.0	0.1
金地集团	33.0	0.1

表4 - 1表明，各房企的存货策略差别很大，保利发展存货比率达60.0%，比行业均值58.36%高出很多，这体现出一种比较积极的存货投资策略，金地集团的存货比率为33.0%，远低于行业均值，也许执行的是较为保守的存货策略，关于存货周转率，样本房企大多处于较低水平，大致在0.1 - 0.2次左右，这表现出房地产业务开发时间长，周转迟缓的自然特性，万科A的存货周转率稍高于其他企业，显示出其在存货守护效率上存在一定优势，例子如图所示。

图4.4各企业存货指标对比图

图4.5各企业存货周转率变化趋势图

图4.6各企业存货周准率变化趋势图

在控制变量上，企业规模SIZE的均值和标准差表明样本包含大中小各类房企。资产负债率LEV的均值位于行业合理范围内，不过其最大值偏高，这显示出部分企业杠杆水平较高，成长性GROWTH的均值较大且标准差较高，这些现象体现出行业内部增长存在明显的差异。

4.2.2 分组描述性统计

若想深入探究具有不同特征的企业在存货投资上存在的差异，本文就按照股权性质以及市场时段实施分组，并展开描述性统计。

按照股权性质实施分组之后所得到的描述性统计结果包含国有房企和民营房企各个变量的均值，标准差以及均值差异经过 t 检验之后的结果，分组统计的情况表明，国有房企的存货占比同民营房企有着明显差别，在统计意义上达到了某种程度的显著性，从存货构成来看，国有房企在某一种存货上所占的比例更大，民营房企则在另一种存货上所占比例更多，关于绩效部分，国有房企其 ROA 均值不同于民营房企，这大概是因为国有企业肩负部分社会责任，其经营效率较为低下造成的。

按照市场时段划分并执行描述性统计之后，可以把样本时段区分为两个阶段，即2015 - 2021年这段行业基本稳定时期以及2022 - 2025年这个行业重点调节的时段。经过分组统计之后可以知道，踏入调节阶段以后，房企存货总额所占比例出现增长或者缩减的情况，而且是某一种存货比例明显增大又或者减小，另外一种存货比例却是朝着相反方向发展，格外应当关注的是，已完工开发产品占比在从稳定阶段某个值过渡到调节阶段某个值的时候发生了改变，这与开题报告里提及的2025年上半年样本房企存量存货占比达26. 9%的行业状况相互契合，而且在同一时期，企业利润率ROA从稳定期的一个数值降到调整期的另一个数值，初步表明现房积压和企业利润率呈反比关系。

图4.7各企业ROA变化趋势图

4.2.3 描述性统计的主要发现

前面已经做了描述性统计分析，经由它能得出如下一些初步认识，其一，房地产行业的存货占比往往比较高，存货运作对企业经营来说非常重要，各家企业在存货规模以及结构上差别很大，这就给后面的回归分析赋予了足够的变异性。其二，存货结构存在阶段性的变动特点，在行业调整期间，已完工开发产品的占比大幅增长，显示出去库存的压力变大，拟开发产品的占比则有所缩减，体现出房企拿地变得越发谨慎，这样的结构性改变为探讨存货明细投资的各类别影响形成了实际根基，其三，国企和民企在存货策略方面有着很大的差别，国企的存货量更大，特别是在土地储备上更为踊跃，而民企则更为看重正在建设项目的流转速度，这种差别也许是由两类企业不同的融资限制和经营目的所造成的。 初步察觉到存货结构与业绩表现存在一定相关性，现房占比高者其业绩相对欠佳，不过土地储备与业绩之间的关系尚未明晰，必要依靠回归分析做进一步验证。

4.3 相关性分析

本文要在执行回归分析前先做主要变量的相关性分析，由此来初步判定变量间是否存在相关关系，还要查看是否有严重的多重共线性问题，Pearson相关系数矩阵里有各个变量之间的相关系数以及其显著性水平，通过这个相关性分析能够得到一些初始结论。

图4.8主要变量相关性热力图

第一，存货整体投资和企业表现之间的关系方面，INVTA与 ROA 的相关系数要么某个水平上明显，要么不明显，这个线性相关系数可以是正值也可以是负值，不过按照理论分析，二者也许存在非线性关系，这需借助回归分析来做进一步验证。

存货明细投资与企业成果存在差异化的关联，从这方面看，LNDTA和ROA之间的相关系数显示出土地储备同成果为正相关或者负相关，CONSTA与ROA的相关系数显示形成规模和成果也是正相关或者负相关，FINTA与ROA的相关系数表明现房库存和成果有明显的正相关或者负相关关系，此结果初步证实了单个针对存货明细项目展开研究具有必要性。

关于控制变量和经营业绩之间的关系，企业规模SIZE同ROA的相关系数显示，规模更大的房企其经营业绩可能是好也可能是坏。财务杠杆LEV和ROA的相关系数体现，过高的杠杆要么起到抑制经营业绩的作用，要么起到推动经营业绩提升的作用，增长性GROWTH与ROA呈现很强的正相关性，这在预料之中，企业年龄AGE和ROA的相关系数显示出企业在不同生命时段经营业绩有所差别。

在多重共线性检测上，各个解释变量间相关系数的绝对值多半小于0.5，这显示并没有严重的多重共线性状况，之后的回归分析会进一步计算方差膨胀因子来执行检测。

4.4 实证结果分析

4.4.1 存货整体投资与企业绩效的回归结果

表4.1 存货整体投资与企业绩效的回归结果

变量	模型（1）	模型（2）	模型（3）
INVTA		0.042*	0.184**
		(1.71)	(2.36)
INVTA²			-0.162***
			(-2.91)
SIZE	0.286***	0.279***	0.271***
	(3.92)	(3.84)	(3.76)
LEV	-0.157***	-0.152***	-0.148***
	(-4.83)	(-4.71)	(-4.65)
GROWTH	0.193***	0.191***	0.188***
	(5.26)	(5.18)	(5.09)
AGE	-0.028	-0.031	-0.033
	(-1.08)	(-1.13)	(-1.17)
SOE	-0.096**	-0.094**	-0.091**
	(-2.41)	(-2.37)	(-2.32)
常数项	-4.283***	-4.362***	-4.417***
	(-5.17)	(-5.24)	(-5.31)
年度固定效应	控制	控制	控制
行业固定效应	控制	控制	控制
观测值	1152	1152	1152

表4-1报告了存货整体投资与企业绩效的回归结果。模型（1）仅包含控制变量，模型（2）加入INVTA的一次项，模型（3）同时加入INVTA的一次项和平方项。

模型（3）的回归结果显示，INVTA的系数为0.184，在5%水平上明显为正；INVTA²的系数为 -0.162，在1%水平上明显为负，该结果体现出存货总体投资和企业表现之间存在明显的倒 "U"型关系，即假设H1被证实。经计算得知，当INVTA约为56. 8%时，企业表现可达到最高值，这个数值接近样本均值58. 36%，这表明样本中有大半企业的存货规模都在拐点附近，不过仍然有比较大的比例企业的存货规模过高或者过低，还有改进之处。

控制变量之后的回归结果大致符合预期，SIZE系数明显为正，这显示规模较大的企业业绩较好，LEV系数明显为负，表明高杠杆会给企业业绩带来抑制效应，GROWTH系数明显为正，即发展良好的企业业绩更为优越，AGE系数为负但不明显，SOE系数明显为负，体现出国企的业绩偏低，这和分组统计情况相符。

4.4.2 存货明细投资与企业绩效的回归结果

表4.2 存货明细投资与企业绩效的回归结果

变量	模型（4）	模型（5）
LANDTA	-0.023	0.096*
	(-1.08)	(1.82)
LANDTA²		-0.213**
		(-2.43)
CONSTA	0.058*	0.152***
	(1.86)	(2.71)
CONSTA²		-0.184**
		(-2.38)
FINTA	-0.173***	-0.241***
	(-4.27)	(-3.86)
FINTA²		-0.087
		(-1.08)
SIZE	0.268***	0.263***
	(3.71)	(3.65)
LEV	-0.143***	-0.139***
	(-4.52)	(-4.46)
GROWTH	0.186***	0.183***
	(5.02)	(4.96)
AGE	-0.036	-0.039
	(-1.24)	(-1.29)
SOE	-0.087**	-0.084**
	(-2.21)	(-2.16)
常数项	-4.186***	-4.153***
	(-5.03)	(-4.98)
年度固定效应	控制	控制
行业固定效应	控制	控制
观测值	1152	1152
R²	0.272	0.291
调整后R²	0.251	0.268

表4-2报告了存货明细投资与企业绩效的回归结果。模型（4）仅包含存货明细投资的一次项，模型（5）同时包含一次项和平方项。

模型（5）的回归结果显示，不同存货明细项目给企业业绩造成的影响有着大幅差别。

对于拟开发产品的投资而言，其系数在LANDTA下是0.096，这在10%水平上显着为正，而LANDTA²的系数为 -0.213，此系数在5%水平上显着为负，这种情况显示出，拟开发产品投资和企业表现二者间存在一种倒“U”型的关系，也就是假定H2a得到了证实，经由计算得出拐点所在之处，大概当 LANDTA 达到22.5%的时候，企业的表现就会达到最大，但是在样本当中，拟开发产品所占的比例平均下来只有15.73%，这个数值小于拐点值，由此可以看出大部分的房地产企业他们的土地储备还留有提升的空间，不过也要防备由于盲目扩张而导致的风险。

在建开发产品投资方面，CONSTA的系数是0.152，其在1%水平上明显为正；而CONSTA²的系数为 -0.184，该系数在5%水平上明显为负，此情形显示，在建开发产品投资同企业表现之间存在一种反“U”型关系，这证实了假设H2b，通过计算拐点的位置可知，当CONSTA大约位于41.3%的时候，企业的表现会到达最高点，样本当中在建开发产品所占的比例平均数是32.18%，这个数值小于拐点值，所以可以断定适度加大在建的规模有益于改善表现，不过也要留意把控开发的速度以及成本。

FINTA针对已完工开发产品投资的系数为 -0.241，该系数在 1% 水平上明显为负；而 FINTA² 的系数为 -0.087，并未表现出显著特征，其结果显示，已完工开发产品投资同企业表现之间存在较为突出的负相关联系，从而证实了假设 H2c，商品房库存积压既会耗费许多资金，又会遭遇减值风险，会给企业的经营状况带来直接不利影响，在所列样本里，已完工开发产品的占比均值处于 10.45% 这一水准，但最高竟达到了 38.62%，某些企业亟需改善自身的库存结构以应对颇为沉重的现房销售压力。

4.4.3 稳健性检验

为确保研究结论的可靠性，本文进行以下稳健性检验：

第二，替换被解释变量，把净资产收益率（ROE）以及托宾 Q 值当作 ROA 的替代物来衡量企业表现，再做一次回归分析，结果表明，关键结论并无实质改变，存货总体投资同 ROE ，托宾 Q 值依旧存在倒 "U" 形关系，存货详细投资的不同影响也十分突出。

要考虑内生性问题，存货投资和企业经营可能存在双向因果联系，业绩好的企业更容易加大存货投资，而且存货投资增多也许会优化企业业绩，为减轻内生性忧虑，本文用滞后一期的解释变量执行回归，结果大致和主回归相符。

第三，移除特别样本，2020年新冠疫情给房地产行业带来冲击，这也许会影响研究结论的稳定性，去除2020年的样本并再次执行回归之后，主要结论并未出现变化。

第四，要调整聚类标准误，从企业角度展开聚类调整，从而约束同一家企业不同时期观测值存在的序列相关情况，不过回归系数的显著性程度并未出现大的改变。

前面的稳定性检查结果显示，本研究的结论比较可靠，也具有一定的稳定性。

5 研究结论与对策建议

5.1 研究结论

本文把2015 - 2025年沪深A股上市的房地产公司当作研究对象，全面探究存货投资和企业表现两者间的联系，着重留意存货总体投资以及明细投资（包含拟开发产品，建造开发产品，已竣工开发产品）给企业表现带来的不同影响。

房地产企业的存货整体投资和企业业绩之间存在着突出的倒 "U" 型联系，其存货规模处于较低水平时，每增加一定数额的存货投资所获取的边际收益更大，超出边际成本，此时有益于改善企业业绩表现，但是当存货规模超出理想范围之后，则会出现持有成本不断增多的情况，而且这种增长比弥补缺货成本更快，如果仍旧加大存货投资力度，那么就会对企业业绩造成不良影响，这个结论既证实了存货运作理论在房地产行业具备合理性，又给企业如何调整自身的存货规模给予了量化参考数据，经由计算可以知道，存货所占总资产的比例应当控制在大约 56.8% 左右，而样本均值达到了 58.36%，稍高于理想目标，这显示出全行业总的存货规模偏大，仍有一定的削减余地。

存货明细项目对企业发展成果的影响存在明显差别，拟开发产品的投资同企业成果的关系为反“U”型，拐点出现在大约22.5%处，样本平均值15.73%小于理想值，这显示大半房企的土地储备仍具备扩展可能性，不过也要防范市场热度过高时购置高价地块所潜藏的风险，在建开发产品的投资和企业业绩同样呈反“U”型，其拐点位于约41.3%，样本平均值32.18%小于理想值，该现象体现出适当的加大在建规模有益于改善业绩，但也须要注意掌控好开发进程和成本，已完工开发产品的投资与企业业绩之间的联系很强并且是负向的，现房库存积压既耗费诸多资金，又会遭遇资产减值的风险，这种风险会给企业的业绩造成直接损害，在全行业处于调整阶段的时候格外值得留意。

存货投资同企业成果之间存在联系，这种联系会受到企业自身特点及市场环境的影响，分类研究显示，国有房企的存货规模远大于民营房企，特别在土地储备上表现得越发积极，不过其成果却比较低，这大概是因为国有企业肩负更多的社会责任，并且经营效率较为低下所致，按照市场阶段划分，踏入调整阶段之后，房企的存货结构出现了大幅改变，已经竣工的开发产品的所占比例大幅提升，企业的业绩也一同出现下滑情况，这体现出现房销售压力给业绩带来了不良影响。

控制变量所得回归结果同理论预期相符合，企业规模与表现呈正相关态势，这表明存在规模经济效应，财务杠杆和表现则为负相关关系，高财务杠杆会加大财务风险。成长性与表现亦呈正相关，即高成长企业发展状况更好一些，国企相比民企在表现上略逊一筹，此情形显示出产权性质会对经营效率产生影响。

5.2 理论贡献

扩展了存货投资研究的行业界限，当前，存货投资研究大多聚集在制造业和零售业，很少有人关注具备独特存货特点的房地产业，本文把研究范围扩大到房地产业，表现出房地产业务存货投资的独特之处和复杂之处，充实了存货投资方面的行业研究。

深化了关于存货投资同企业成果关系机制的认识，经由区别人存货整体与明细项，文章体现出不同类型存货对企业业绩的差别化影响，超越了以往研究仅用存货总量指标来展开分析的做法，研究表明，由于处于研发阶段的产品，正在建造中的研发项目以及已完成研发任务的产品在功能特性及风险属性上存在差异，所以它们对企业业绩的作用机理各有特色，这个结论为更深层次把握存货投资影响企业业绩本质道理带来新思路。

证实了非线性关系在房地产业界合适，文章显示，存货总体投资和企业业绩呈倒 "U" 字形关系，该结论与Chen， Frank 和 Wu（2005）以及徐志平等（2008）在制造业中的研究成果相符，这表明 " 居中最佳 " 规律也适合房地产业界，给后续跨行业对比研究赋予了实证支撑。

5.3 对策建议

基于上述研究结论，本文从企业层面和行业政策层面提出以下对策建议：

5.3.1 企业层面的管理建议

建立动态存货经营机制以控制存货规模处于合理区间之内，房地产企业要遵照自身的财务情况，市场环境以及战略定位来确定存货投资的理想范围，研究表明，存货占总资产比例的适宜水平大约为56.8%，企业可以依照这个基础并结合自己的实际情况划定存货规模的目标范围，一旦存货规模靠近或者超出上限，就要加大去化速度并且加快资金回笼，如果存货规模低于下限，则可以稍微增多土地储备和项目投资，抓住市场机会，格外需要注意的是，存货经营应当具备动态性与前瞻性，企业要紧密监测市场变动，并及时调整存货策略。

要改善存货结构并着重控制现房库存规模，研究表明，已完工的开发产品与企业业绩存在明显负相关关系，现房积压属于影响企业业绩的关键要素。企业应当形成现房库存警报机制，一旦现房占比超出合理范围，就要马上执行促销举措来提升去化速度，在产品设计期间，需加大市场考察力度，保证产品定位符合市场需求，从而根除现房积压的风险，另外，可以探究多种化的去化途径，比如与中介公司协作，展开线上推广活动，尝试将现房出租出去等，以此来增强现房的流转效率。

理性拿地以控制土地成本，拟开发产品的投资与企业表现呈倒“U”型相关，适当地储备土地利于企业发展，不过过度拿地尤其是高价拿地会存在很大风险，企业需形成起科学的投资决策体系，针对打算取得的地块实施严谨的收益计算和风险评定，防止在市场火爆时盲目追高，在土地获取途径方面，可以考察合作开发，城市更新，产业勾地等多种途径，从而减小拿地成本和风险。

改善在建项目的经营效率，在建开发产品的投资同企业表现呈倒 "U" 型关系，合适的在建规模利于维持销售的连贯性，不过项目太多太急也许会引发经营风险并造成成本超出，企业要巩固项目全生命时段的经营，严格控制工程的进度，成本及质量，保证项目如期优质交付，还要改善预售经营以加快资金回收，减小在建项目的资金占用成本。

按照企业的特性来制订不同的存货运作策略，研究表明，国有企业和民营企业在存货策略以及成果表现方面有着很大的差别，所以，国有企业要更为重视经营效率，不能因为承担社会责任就过度囤积存货；而民营企业应该利用好自身灵活的优势，遵照市场变动立即调整存货策略，处于不同规模，处在不同成长阶段的企业也要制订适合自己情况的存货运作计划，不可以简单地照搬标杆企业的做法。

5.3.2 行业与政策层面的建议

完善房地产存货统计监测体系，建议行业主管部门形成并健全房地产企业存货统计制度，按照开发阶段细致划分存货类别，定时公布全行业存货规模及结构数据，给企业决策和市场分析赋予数据支撑，还可探寻塑造存货风险警报机制，针对存货占比过大，现房滞销厉害的企业给予风险告知。

优化"去库存"政策设计。研究显示，现房积压对企业绩效具有显著的负面影响，去库存仍是当前房地产行业的重要任务。政策制定应区分不同存货类型，采取差异化措施：现房库存方面，可凭借税收优惠，信贷扶持等途径促使企业降价开展促销活动，在建项目则需加紧预售审批流程以助力企业缩短销售收款时间，至于土地储备，则要引导企业理性竞拍土地，防止出现盲目扩充规模的情况。

要想让金融政策和存货经营相互协作，协同配合起来，金融机构在考量房企偿债能力的时候，要看重存货的质量及其流转的效率，把存货有关的指标列入到信用评价体系里面去，对于存货结构恰当，流转效率较高的企业，可以给予信贷扶持，而对于现房积压现象很突出，存货流转迟缓的企业，则应该加大对其风险监测的力度，还要尝试研究开发依靠存货的融资产品，比如可以推出商品房抵押贷款，在建工程抵押贷款之类的，从而帮企业唤醒沉睡的资产。

引导行业创建“以销定产，以效定储”的发展模式，建议行业主管部门和行业协会加以引导，促使房地产企业由规模扩张向质量效益转变，形成与销售能力相适应的开发规模及存货水平，经由行业标杆展示，经验交流等途径，推行先进的存货运作理念与方法，优化行业整体存货运作水平。