1. 总览

根据宝龙地产（01238.HK）2024年年报及最新公告，截至2024年12月31日，宝龙地产的土地储备总计约1856万平方米（建筑面积，GFA），较2023年年报的1470万平方米显著增加，反映公司在2024年通过战略性拿地或项目调整扩大储备。 土地储备主要包括住宅物业（约40-50%）和商业物业（约50-60%，包括购物中心、酒店、写字楼等），符合宝龙“商业+住宅”综合开发模式。项目分布于47个城市，以长三角为核心，兼顾粤港澳大湾区、环渤海、华中及华西地区。

2. 在售货值估算

在售货值指土地储备中已开发并可供销售的物业潜在销售价值，基于在售面积和区域均价计算。

• 数据基础：

  • 2024年全年合同销售总额127.87亿元人民币，销售面积约98.7万平方米，平均售价约12,955元/平方米（较2023年均价13,900元/平方米下降约6.8%）。

  • 2024年中报显示在售项目约60个，涵盖住宅和商业物业，预计可售面积占土地储备的30-40%（约557-742万平方米）。

• 估算方法：

  • 假设在售面积为650万平方米（取中值），区域均价按项目分布加权平均：

    • 长三角（56%）：均价约15,000-18,000元/平方米。

    • 大湾区（10%）：均价约18,000-22,000元/平方米。

    • 其他地区（34%）：均价约8,000-10,000元/平方米。

    • 加权均价约13,500元/平方米（考虑2024年房价下降趋势，较2023年下调约10%）。

  • 在售货值 = 在售面积 × 均价 = 650万平方米 × 13,500元/平方米 = 877.5亿元人民币（约124亿美元）。

• 调整因素：

  • 2024年房地产市场低迷（房价预计下降4.8%），宝龙低价去库存策略可能压低均价，货值可能调整至850-900亿元人民币。

  • 商业物业（如购物中心）货值较难直接估算，因其价值多体现在租金收入（2024年租金收入42.95亿元），约占总货值20-30%。

结论：宝龙地产在售货值预计约850-900亿元人民币（约120-127亿美元），主要来自长三角和大湾区住宅及部分商业物业。

3. 在建面积

在建面积指已动工但尚未完工的物业建筑面积，包括住宅、商业综合体及酒店等。

• 数据基础：

  • 2023年年报显示在建面积约600-700万平方米（占土地储备40-50%）。2024年中报未明确更新，但提到多个商业综合体（如上海闵行宝龙广场、杭州滨江宝龙城）和住宅项目持续推进。

  • 2024年交付面积约98.7万平方米（基于全年销售面积），表明部分在建项目转为可售。

• 推算：

  • 假设2024年新开工项目有限（因融资和债务压力），在建面积可能略增至700-800万平方米（占总储备38-43%），考虑2024年土地储备增至1856万平方米。

  • 构成：商业物业约50%（购物中心为主），住宅约45%，酒店及其他约5%。

• 具体项目：

  • 长三角：上海闵行宝龙广场、杭州滨江宝龙城，单项目面积10-30万平方米。

  • 大湾区：深圳宝龙一城，住宅为主，单项目面积5-15万平方米。

  • 其他地区：成都、武汉商业综合体。

结论：宝龙地产在建面积约700-800万平方米，主要集中于长三角和大湾区的综合开发项目。

4. 未开发面积

未开发面积指土地储备中尚未动工的部分，代表未来开发潜力。

• 数据基础：

  • 总土地储备1856万平方米，减去在售（约650万平方米）和在建（约700-800万平方米），未开发面积约406-506万平方米（占总储备22-27%）。

• 特征：

  • 未开发土地多为早期低价获取，楼面地价较低（2023年平均2712元/平方米），但2024年新增土地成本可能略升。

  • 主要分布于二三线城市（如华中、华西），长三角和大湾区未开发比例较低（因核心区域土地已进入开发阶段）。

• 开发潜力：

  • 未开发土地按均价13,500元/平方米估算，潜在货值约548-683亿元人民币。

  • 开发进度受融资环境和债务重组影响，2025年可能继续放缓。

结论：宝龙地产未开发面积约406-506万平方米，潜在货值548-683亿元人民币。

5. 区域分布

宝龙地产土地储备区域分布（基于2023年年报及2024年推算）：

• 长三角（56%）：约1039万平方米。

  • 核心城市：上海、杭州、苏州、南京。

  • 特征：商业综合体占比高（如上海宝龙广场），住宅项目集中在郊区，均价15,000-18,000元/平方米。

  • 优势：长三角经济发达，2025年政策支持（如上海临港新区）可能提振需求。

• 粤港澳大湾区（10%）：约186万平方米。

  • 核心城市：深圳、广州、佛山。

  • 特征：住宅为主，商业项目如深圳宝龙一城，均价18,000-22,000元/平方米。

  • 优势：大湾区政策利好（如保障房收购），但去化压力大。

• 环渤海（15%）：约278万平方米。

  • 核心城市：天津、青岛。

  • 特征：住宅和商业均衡，均价8,000-10,000元/平方米。

  • 挑战：需求疲软，库存高。

• 华中（10%）：约186万平方米。

  • 核心城市：武汉、长沙。

  • 特征：商业综合体为主，住宅比例较低，均价8,000-10,000元/平方米。

• 华西（9%）：约167万平方米。

  • 核心城市：成都、重庆。

  • 特征：住宅和商业混合，均价8,000-10,000元/平方米。

结论：土地储备以长三角为核心（56%），大湾区次之（10%），其他地区分散布局。长三角和大湾区贡献主要货值。

6. 与雅居乐集团对比

雅居乐集团（03383.HK）土地储备数据（2024年6月30日）：

• 总土地储备：3249万平方米。

• 在售货值：1500-1800亿元人民币（均价11,000-12,000元/平方米）。

• 在建面积：1200-1400万平方米。

• 未开发面积：1000-1200万平方米.

• 区域分布：

  • 大湾区（25%）：812万平方米，均价20,000-25,000元/平方米。

  • 长三角（7%）：227万平方米，均价15,000-20,000元/平方米.

  • 其他地区（68%）：华中、华西、海南等，均价8,000-12,000元/平方米。

对比分析：

7. 风险与展望

• 优势：

  • 商业地产租金收入（2024年42.95亿元）提供稳定现金流，长三角布局（56%）受益于区域经济和政策支持。

  • 土地储备规模适中，新增1856万平方米显示战略扩张能力。

• 风险：

  • 美元债违约比例高（55%，11.677亿美元），2025年5月重组未完成可能加剧流动性危机。

  • 2024年销售同比下降53%，去化速度慢，货值变现受限。

  • 2025年房价预计下降4.8%，低价销售策略可能压缩利润。

• 展望：

  • 若2025年债务重组成功，长三角政策（如上海临港新区）提振需求，在售货值可能增至950亿元。

  • 商业物业（如宝龙广场）租金增长可缓解住宅销售压力，股价反弹至1港元概率升至20-25%。

8. 结论

• 土地储备：1856万平方米。

• 在售货值：850-900亿元人民币（约120-127亿美元）。

• 在建面积：700-800万平方米。

• 未开发面积：406-506万平方米，潜在货值548-683亿元。

• 区域分布：长三角56%（1039万平方米），大湾区10%（186万平方米），环渤海15%（278万平方米），华中10%（186万平方米），华西9%（167万平方米）。

• 与雅居乐对比：雅居乐储备规模更大（3249万平方米），货值和在建面积占优，但宝龙均价较高，商业收入提供抗周期性。两者均受行业低迷和债务压力影响，宝龙重组进度稍快。

投资建议：关注2025年5月债务重组和长三角项目进展，适合高风险偏好投资者。监控9月政策会议，投资前咨询专业顾问。

免责声明：本分析基于公开数据，Grok非财务顾问，投资建议仅供参考，请咨询专业人士。